- Загальні положення
1.1. Методичні рекомендації щодо порядку надання в користування
земель сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності та визначення орендної плати за їх використання. (далі – Рекомендації) розроблені на виконання рекомендацій “Про наслідки реформування агропромислового комплексу в Полтавській області” від 01 березня 2005року комісії з питань аграрної політики та земельних відносин Полтавської обласної ради та на виконання доручення голови обласної державної адміністрації від 28.03.05 року.
1.2. Рекомендації призначені для забезпечення захисту економічних та соціальних інтересів громадян ,виконавчої влади, місцевого самоврядування, наповнення місцевих бюджетів та дотримання чинного земельного законодавства, об’єктивності встановлення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди між орендодавцями і орендарями.
- Оренда землі
2.1. Відносини, пов¢язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України: “Про внесення змін до закону України “Про оренду землі”, “Про плату за землю”, “ Про внесення змін до Закону України “Про державний бюджет України на 2005 рік та деяких інших законодавчих актів України” іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
2.2. Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
2.3. Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
2.4. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
2.5. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
2.6. Землі сільськогосподарського призначення надаються у користування:
а) громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
б) сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам – для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового ведення сільського господарства;
г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об¢єднанням громадян – для ведення підсобного сільського господарства.
- Суборенда земельних ділянок
3.1 Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
3.2 Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.
3.3. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.
3.4. Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.
- Підстави для передачі земельних ділянок в оренду
4.1. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
4.2. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону чи конкурсу.
У разі дострокового припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право оренди якої набуто за результатами аукціону чи конкурсу, орендодавець відшкодовує орендарю витрати на його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.
4.3. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.
- Договір оренди землі
5.1. Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
5.2. Істотними умовами договору оренди землі є:
об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
умови збереження стану об’єкта оренди;
умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
5.3. Невід’ємною частиною договору оренди землі є:
план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
акт приймання-передачі об’єкта оренди;
У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
5.4. Передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
5.5. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
5.6. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
5.7. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
5.8. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
- Порядок укладення договору оренди землі
6.1. Особа, яка бажає отримати земельну ділянку державної або комунальної власності, в оренду подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання).
6.2. Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України .
6.3. У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог закону України “Про оренду землі”
6.4. Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.
У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом.
6.5. Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України .
У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім’ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України.
- Основні етапи землевпорядних та кадастрових робіт
– складання технічного завдання;
– вивчення і аналіз юридичних документів;
– уточнення меж та розмірів земельної ділянки;
– встановлення (відновлення) в натурі меж земельної ділянки та меж обмежень на використання земельної ділянки;
– складання кадастрового плану земельної ділянки;
– складання пояснювальної записки;
– формування обмінного файлу для внесення даних до автоматизованої системи ведення ДЗК;
– заповнення реєстраційних карток на земельні ділянки;
– реєстрація договорів оренди.
- Орендна плата за землю.
8.1. Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
8.2. Розмір, форма внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
8.3. Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності, крім громадян, сплачуються рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за їх місцезнаходженням щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
8.4. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності громадянами сплачується рівними частками до 15 серпня і 15 листопада.
8.5. Несплата орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами протягом року вважається систематичною і є підставою припинення права користування земельними ділянками.
8.6. Контроль за правильністю обчислення, справляння орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється органами державної податкової служби.
8.7. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.
8.8. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
8.9. Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати орендної плати.
8.10.Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.
Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
8.11.Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.
8.12. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
8.13.Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
- База визначення розмірів орендної плати
9.1. Розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди і визначається на підставі вартості земельної ділянки.
9.2. Інформаційною базою для визначення вартості земельної ділянки є дані:
– державного земельного кадастру;
– грошової оцінки земель сільськогосподарських підприємств, установ і організацій;
– внутрігосподарського землевпорядкування.
- Чинники, які враховуються при визначенні розміру орендної плати
10.1. Три групи факторів, що визначають розмір орендної плати:
фізичні– розмір ділянки, її конфігурація, протяжність фронтальної лінії, якісний стан земельних угідь, інженерно-геологічні умови, місцерозташування;
економічні – рівень цін та доходів, ризиків, обсяги вкладень на поліпшення землі;
адміністративні– умови використання та повернення земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження, порядок виконання зобов’язань сторін.
Коментар. Істотні умови договору оренди тісно пов’язані між собою і
взаємообумовлені. Тому дуже важко визначити внесок кожного окремого фактора формування розміру орендної плати. Так, фізичні параметри земельної ділянки (розмір, конфігурація, якість грунтів, інженерно-геологічні умови) та її місцерозташування безпосередньо впливають на її доходність та обсяги додаткових укладень, які необхідні для її належного використання. В той же час, вони багато в чому обумовлені встановленими обмеженнями та існуючими обтяженнями щодо використання земельної ділянки, які визначають граничні розміри земельної ділянки, дозволені види її функціонального використання. Зазначені фактори багато в чому є визначальними і для економічних умов господарювання на орендованій земельній ділянці і рівень доходів та ризиків сторін закладається терміном і умовами використання та забудови земельної ділянки, встановленими зобов’язаннями.
Наприклад, строк оренди безпосередньо пов’язаний з ризиком орендодавця.
Вважається, що ризик орендодавця при наданні земельної ділянки в довгострокову оренду буде меншим, ніж при короткостроковій оренді, тому і щорічний розмір орендної плати при довгостроковій оренді має бути менший.
В свою чергу, існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної
ділянки найчастіше пов’язані з необхідністю дотримання встановленого режиму господарювання чи забезпечення зобов’язань перед третіми особами, що з економічної точки зору призводить до часткового зменшення вартості земельної ділянки, а значить і розміру орендної плати. Так, наприклад, коли необхідно надати право проходу або проїзду через орендовану земельну ділянку, прокласти інженерну комунікацію чи встановити опору споруди, то розмір орендної плати має бути меншим, ніж за земельну ділянку не обтяжену правами третіх осіб.
ЯКЩО ДЛЯ ПОВНОЦІННОГО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ВІД ОРЕНДАРЯ ЗА
умовами договору вимагається виконання певного обсягу робіт з її освоєння та облаштування, то орендна плата на час освоєння ділянки за угодою сторін може бути зменшена або на певний процент, або на обсяг робіт, який мас здійснити орендар відповідно до встановлених технічних умов (вимог). В разі, якщо за договором оренди орендар може отримати право на забудову земельної ділянки, на надання її в суборенду, на подовження договору після закінчення терміну дії поточної угоди, на придбання земельної ділянки у власність, це значно підвищує привабливість оренди. Тут інтерес орендаря може бути врахований більш високою орендною ставкою.
Узагальнюючи, можна говорити про три групи факторів, що визначають розмір орендної плати:
фізичні– розмір ділянки, ЇЇ конфігурація, протяжність фронтальної лінії, якісний стан земельних угідь, інженерно-геологічні умови, місцерозташування;
економічні – рівень цін та доходів, ризиків, обсяги вкладень на поліпшення землі;
адміністративні– умови використання та повернення земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження, порядок виконання зобов’язань сторін.
10.2. Розмір орендної плати визначається на підставі орендних ставок, які можуть встановлюватися залежно від:
– обсягу продукції чи доходу, які можуть бути отримані з орендованої земельної ділянки;
– встановленої ставки земельного податку;
– вартості земельної ділянки.
Для орієнтації суб’єктів орендних земельних відносин щодо доцільності укладення договорів оренди рекомендується в розрізі адміністративних районів та у містах визначити рекомендовані шкали орендних ставок, які доцільно переглядати один раз у п’ять років.
10.3. Встановлення ставок орендної плати може базуватися на різних засадах.
